Langs Lysakerelva møter gamle industribygg nye boligprosjekter. Fremover skal gravemaskiner, byggegjerder og kraner prege deler av landskapet, men mellom byggeprosjektene som gradvis blir til, ligger også blomsterenger, gamle trær og naturstier som følger elveløpet gjennom dalen. Her, på Lilleaker vest i Oslo, er en av hovedstadens største bytransformasjoner under utvikling. Saken er også omtalt i Estate Nyheter Opens in a new window.
De kommende årene skal området vokse fra rundt 200 til 2 000 boliger. Nye arbeidsplasser, handelsområder, møteplasser og grønne byrom skal komme til. Samtidig planlegges 36 000 kvadratmeter nye grøntområder. For eiendomsselskapet Mustad Eiendom handler prosjektet om mer enn å utvikle nye bygg. Selskapet har hatt tilstedeværelse på Lilleaker siden 1875 og ser utviklingen i et perspektiv som strekker seg langt utover de enkelte prosjektene.
– Målet vårt er ikke kortsiktig gevinst. Vi skal eie og forvalte dette området i mange generasjoner. Derfor må vi tenke på hvordan byggene fungerer over tid, hvilke materialer vi bruker og hvordan området oppleves om 50 eller 100 år, sier Eili Vigestad Berge, direktør for bærekraft og samfunnskontakt i Mustad Eiendom.
Naturen som en del av planen
Utbygging og natur omtales ofte som motsetninger. På Lilleaker har ambisjonen vært å la de to utvikle seg side om side.
Langs deler av Lysakerelva skjøttes områder som tradisjonell eng. Hesjestaur er satt opp i landskapet, og hele tømmerstokker blir liggende for å gi leveområder til insekter og smådyr. Alle disse tiltakene er imidlertid ikke enkeltstående miljøtiltak for Mustad Eiendom. De er en del av en langsiktig plan for den nye Lilleakerbyen.
– En del handler om å få insektene til å trives. Men dette er også kvaliteter som gjør området mer spennende å bruke. Barn kan klatre på tømmerstokker som insektene tar bolig i, og naturen blir en del av hverdagen, forteller Berge.
Målet er at området etter hvert skal gi bedre vilkår både for mennesker og natur enn det som finnes i dag.
– Vi jobber for at Lilleakerbyen skal være et sted folk har lyst til å være. Samtidig ønsker vi at plante- og dyrelivet skal få bedre vilkår enn det har i dag.
Et lån som ikke passet inn i standardmalen
Da Mustad Eiendom skulle refinansiere et lån som forfalt høsten 2025, startet prosessen som en ordinær finansiering sammen med bankkontoret til Handelsbanken på Lysaker som de har samarbeidet tett med i en årrekke.
Bærekraftlenkede lån er blitt vanligere de siste årene. Typisk knyttes rentebetingelsene til mål for energibruk, utslippsreduksjoner eller ulike former for miljøsertifisering.
I dialogen mellom Mustad og Handelsbanken oppstod imidlertid et spørsmål: Kunne finansieringen også fange opp arbeidet med naturmangfold og sirkulærøkonomi?
– Vi opplevde at Handelsbanken var oppriktig interessert i å forstå hva vi forsøkte å få til på Lilleaker. Samtalene handlet ikke bare om finansiering, men om hvordan prosjektet utvikles over tid. Det gjorde det mulig å diskutere andre typer mål enn dem som vanligvis inngår i slike avtaler, sier Berge.
– De hadde jobbet systematisk med bærekraft over tid og hadde et godt datagrunnlag. Det gjorde at vi kunne diskutere KPI-er som går utover det vi vanligvis ser, sier Elisabeth Ree Hetland, bedriftsrådgiver ved Handelsbankens kontor på Lysaker.
For banken var dette nytt terreng.
– Vi så at Mustad hadde kommet langt innen både biologisk mangfold og sirkulærøkonomi. Da oppstod spørsmålet om vi kunne inkludere dette i lånerammeverket, forteller Ingvill Tollmann Fosse, senior finansiell bærekraftrådgiver i Handelsbanken Debt Capital Markets.
Arbeidet involverte fagressurser både i Norge og Sverige.
– Våre svenske kolleger hadde heller ikke jobbet med noe lignende tidligere. Derfor ble dette et prosjekt som skapte stort engasjement internt, fordi vi sammen med kunden og de øvrige bankene i finansieringen fikk utviklet et nytt rammeverk, forteller Fosse.
Hvordan måler man natur?
Å måle energibruk eller klimagassutslipp er etter hvert etablert praksis. Naturmangfold er mer krevende. For hvordan setter man mål for noe som ikke enkelt kan reduseres til ett tall?
Mustad Eiendom og Handelsbanken valgte å knytte målingene til konkrete tiltak og dokumentert oppfølging. En del av indikatoren innebærer å lage en skjøtsels- og forvaltningsplan for alle blå-grønne områder og elementer i Lilleakerbyen. Så skal det rapporteres årlig på oppfølgingen av planen. En ekstern tredjepart vil både verifisere skjøtsels- og forvaltningsplanen, og statusrapportene.
– Det viktige for oss var at det skulle være et faglig fundament og en ekstern vurdering. Planen skal ikke bare utarbeides, den skal også følges opp og rapporteres på. Det er slik vi kan dokumentere faktisk effekt, sier Fosse.
For Mustad var arbeidet også avhengig av en bank som var villig til å bruke tid på å utvikle noe nytt.
– Dette var ikke en ferdig modell som bare kunne hentes ned fra en skuff. Vi opplevde at banken var nysgjerrig på hvordan vi arbeidet med naturmangfold og ombruk, og at de var villige til å utforske hvordan dette kunne oversettes til noe målbart, sier Berge.
Fosse mener naturmangfold vil få stadig større betydning i eiendomsbransjen fremover.
– Dette er et område hele bransjen må forholde seg mer systematisk til. Samtidig tror vi naturkvaliteter bidrar til å gjøre områder mer attraktive over tid. Folk ønsker å bo og oppholde seg nær natur.
Jakten på materialene som kan brukes igjen
Samtidig som naturmangfold utgjør en vesentlig del av låneavtalen, får også ombruk en sentral rolle.
Gjennom utviklingen av Lilleakerbyen vurderes materialer og bygningsdeler før eksisterende bygg rives. Betongkonstruksjoner kartlegges, tekniske komponenter tas vare på, og interiør som fortsatt har verdi forsøkes brukt på nytt.
Et eldre bygg er allerede demontert med tanke på ombruk. Hulldekker fra bygget skal gjenbrukes i andre prosjekter.
– Dette handler om å bygge systemer og rutiner som gjør ombruk enklere i praksis, sier Berge.
Neste steg er å etablere metoder for å måle utslipp knyttet til leietakertilpasninger, et område der det fortsatt finnes begrenset standardisering.
– Der gjør vi nybrottsarbeid sammen med Mustad. Først må man vite hva dagens utslipp faktisk er. Deretter må man definere mål som både er ambisiøse og realistiske, sier Fosse i Handelsbanken.
Mustad har hentet inn ekstern kompetanse, men bruker også data fra egne gjennomførte prosjekter, for å etablere datagrunnlag og målemetoder.
– De snur hver stein for å finne ut hvordan dette kan måles på en troverdig måte.
Banken rett rundt hjørnet
For Mustad handler samarbeidet også om nærhet. Handelsbankens kontor ligger i fremtidens Lilleakerbyen. Bankens rådgivere følger utviklingen nærmest fra vinduene på kontoret.
Både Mustad og Handelsbanken har røtter som strekker seg mer enn 150 år tilbake. Ifølge Mustad har det preget dialogen gjennom refinansieringsprosessen.
– Vi setter stor pris på at Handelsbanken har brukt tid på å forstå både området, prosjektene og hvordan vi tenker rundt utviklingen av Lilleaker over tid. Det er lett å snakke om langsiktighet, men når man utvikler en bydel som skal fungere i generasjoner, er det verdifullt å samarbeide med en bank som faktisk er tett på og opptatt av de samme lange perspektivene. Rådgiverne kjenner både virksomheten vår og området vi utvikler, og det har gjort at vi har kunnet diskutere mer enn bare finansiering og rapportering, sier Jeanette Andersson, finansdirektør i Mustad Eiendom.
Den lokale tilstedeværelsen trekker også banken selv frem som en styrke.
– Vi ser utviklingen i nærmiljøet hver eneste dag. Vi ser hvordan området blir grønnere, hvordan bylivet vokser frem og hvordan Mustad arbeider med små og store tiltak for å få folk til å bruke området. Det gir en annen forståelse av hva kunden prøver å oppnå, sier Ree Hetland.
Fra rapportering til gjennomføring
Debatten om bærekraft har de siste årene dreid seg mindre om ambisjoner og mer om praktisk gjennomføring. Det merker også Handelsbanken.
– Vi opplever at de fleste selskapene fortsetter arbeidet sitt. For mange handler det nå mindre om rapportering og mer om konkrete tiltak og resultater, sier Fosse.
På Lilleaker betyr det at finansieringen i større grad speiler arbeidet som allerede pågår i prosjektet. Og for Mustad forsterker den nye låneavtalen eksisterende prioriteringer.
– Det skaper stolthet i organisasjonen når folk ser at langsiktige valg også gir verdi for virksomheten. Da blir bærekraft en del av forretningen, ikke et prosjekt ved siden av, sier Berge.
– Det skaper stolthet i organisasjonen når folk ser at langsiktige valg også gir verdi for virksomheten. Da blir bærekraft en del av forretningen, ikke et prosjekt ved siden av. Eili Vigestad Berge, direktør for bærekraft og samfunnskontakt i Mustad Eiendom.
