Eiendomsselskaper har tjent godt på lave renter og vekst i leieinntekter. Men under overflaten vokser en risiko mange utsetter å håndtere.
Eiendomsinvesteringer er i sin natur langsiktige. Som eier av kontantstrømeiendom er formålet å skape verdier gjennom stabil utleievirksomhet over tid, i kombinasjon med verdiøkning i eiendomsmassen. Eiendomsbesitterens viktigste konkurransefortrinn ligger i å eie riktige eiendommer, beholde gode leietakere og drifte effektivt; ikke gjette på renteutviklingen. Renterisikoen er og blir den største enkeltrisikoen i ethvert eiendomsselskap og bør derfor håndteres systematisk med utgangspunkt i absolutte og målbare styringsparametere.
Renter påvirker eiendom
En eiendomsbesitter med gjeld påvirkes av renteendringer på to måter. Endringer i pengemarkedsrenten slår direkte på finanskostnadene. Stiger markedsrenten, øker renteutgiftene på variabel gjeld, netto kontantstrøm svekkes og motsatt. Endringer i de lange markedsrentene påvirker avkastningskravet som over tid er førende for verdsettelsen av eiendomsporteføljen.
Rentemarkedene har fra 2000 og frem til i dag vært preget av to epoker. Fra 2000 til 2020 trendet rentene stadig lavere som en konsekvens av blant annet globalisering, (for) lav prisvekst og tilbakevendende kriser som igjen førte til stimulerende penge- og finanspolitikk. Perioden fra rentebunnen sommeren 2020 og frem til i dag har vært preget av en brå renteoppgang etterfulgt av rentenivåer som er høyere og mer langvarig enn de fleste så for seg.
Mange har jobbet godt med renterisiko
I lys av renteutviklingen fra sommeren 2020 er det gledelig at vi de siste årene har sett en klar utvikling i næringen; stadig flere eiendomsbesittere tar aktivt tak i renterisikoen gjennom porteføljer av rentesikringsinstrumenter. Kostnadseffektive instrumenter som renteswapper og renteopsjoner brukes til å konvertere variabel rente til fast, eller til å begrense oppsiden på renten innenfor akseptable rammer. Resultatet er mer forutsigbare kontantstrømmer og en virksomhet som tåler renteoppgang uten at selskapets langsiktige strategi må legges om. En gjennomtenkt sikringsstrategi handler ikke om å eliminere all usikkerhet, men om å begrense den usikkerheten som ikke er kjernen i forretningsmodellen. Eiendomsselskapet skal ta eiendomsrisiko — risiko knyttet til utleienivå, arealbruk, vedlikehold og markedsverdi. Renterisiko, derimot, er en finansiell risiko som med enkle instrumenter kan reduseres til et nivå selskapet er komfortabelt med.
Dagens markedssituasjon
For mange eiendomsselskaper er situasjonen god på kort og mellomlang sikt. Finansieringskostnaden holdes nede av rentesikringer inngått på nivåer langt lavere enn dagens markedsrenter, mens leiene har blitt løftet av inflasjon og høyere markedsleier. Samtidig har det høye aktivitetsnivået i norsk økonomi holdt etterspørselen oppe og begrenset arealledigheten hos eiendomsbesitterene til noen få prosentpoeng. Sagt på en annen måte; store deler av næringen finansierer seg (til dels) på historiske rentenivåer, mens inntektssiden har økt betydelig.
Er det ingen skyer på himmelen? Eiendomsbesitteren vil nok si seg uenig. Prisveksten i samfunnet påvirker næringen gjennom høyere drifts- og vedlikeholdskostnader. Samtidig svinner effekten av de lave rentene hen etter hvert som rentesikringer forfaller. Selv uten forfall i porteføljen reduseres sikringseffekten for hver dag som går gjennom durasjonstapet. Jobber man ikke strukturert og jevnlig med vedlikehold av sikringsporteføljen øker risikoen for at man en dag har «malt seg opp i et hjørne». Vi er ikke der enda, men vi ser klare tegn til at det er den veien utviklingen har gått de siste 12- 18 månedene. Vår oppfatning er at mange har inntatt en «vent og se» holdning. I påvente av lavere rentenivåer har man utsatt å gjøre nye rentesikringer når gamle har forfalt. Det som er gjort av nye rentesikringer er gjort med relativt kort løpetid (3-5 år). I mellomtiden har rentenedgangen latt vente på seg.
Fokuser på det du er god på
Tilbake til «Å male seg opp i et hjørne»; hva betyr egentlig det for en eiendomsbesitter? Ingen rentesikringer, ingen forutsigbarhet og 100% eksponering mot endringer markedsrentene. La meg minne om at det er to veier ut av det nevnte hjørnet; maling under skoene eller vente til det har tørket. Det er ikke gitt at det lønner seg å vente…
Vår anbefaling er enkel: bruk energien der den skaper verdi. Finn de riktige eiendommene, inngå gode leiekontrakter, hold leietakerne fornøyde, drift effektivt — og la renterisikoen håndteres av absolutte og målbare styringsparametere. Det er slik langsiktige eiendomsverdier bygges.
